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    “当然，房产市场，并不是单纯的庞氏骗局，毕竟房屋是有居住价值的，这也是房价的基础。

    过去三十年，联邦的房产价格一直在扶摇直上，不仅房价飙升，事实上，连房租也增长了若干倍，这说明，房屋的居住者收入获得了极大的提升，才有能力承受不断提高的房价和房租；

    当然，由于房价包含了房租的未来预期，涨幅大大超过房租也并不意外。

    但是，脱离房地产市场的细枝末节，从全局角度考虑，联邦的房产，房租未来会怎样变化，则是一个相当不乐观的趋势。

    不，可以这样讲，联邦的某些城市已经给出了答案。

    曾经工业发达的底特律，在产业衰败后，人口大量迁出，房租随之暴跌，失去房租支撑的房价也难逃一劫，这说明，房价的趋势，根本上还是着眼于经济的趋势，而现在的经济形势，教授，我不说您也知道，危机当前，抛开短期的震荡不谈，房价是根本没可能继续增长的。

    以泡沫如此严重的房价，尚且只将经济拉动到现在的程度，联邦经济循环里的大多数民众，只负担得起目前水平的、相对于房价严重“偏低”的房租，经济更宽裕者的资金又往往因购房而清零，甚至还背负上沉重的债务。

    联邦民众的资金池，已经见底，如何支撑房租的进一步增长？

    民众的平均收入，目前不过3000到4000马克，其中一半用于居住，支撑了房产的1.5%年化收益率；

    如果锁定房价，让房租增长到能支撑5%的年化收益率，租金会高达5000马克，即便民众不吃不喝，也要有5000马克的收入才有可能支付这样的房租，但是，看现在的经济形势，别说收入增长到5000，就连现在的3000至4000能否维持，都还是未知数。

    退一步讲，即便一切都很顺利，联邦的经济继续平稳增长十年，将民众收入拉动到6000~8000马克的高位，有能力支付5000马克来租房，保证房价锁定状态下的5%年化收益率：

    但是这十年里，房产的收益情况又怎么样？”


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