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    等车辆停稳，齐天翔率先走下了中巴车，立即被眼前的一片红震撼了，感觉就像进入了一片红色的海洋。红色的气球高高地飘扬在空中，红色的缎带条幅在风中飘舞着，红色的充气拱门从小区门口，间隔不断地一直延伸到各个楼道跟前，拱门之下的道路铺上了红地毯，使得整个地面像被红色染了一遍似的。几栋往日衰落残破的楼盘，被从高往下悬挂的红色条幅整个遮满了，成为红彤彤喜兴的新嫁娘一般，迎接着关注的目光。

    很远就看到汪宝坤站在红色的主席台下面，扭动着浑圆的身躯来回走动着，指挥着工作人员进行着最后的布置，看到中巴车缓缓停下之后，就赶忙扭动着快步走了过来。

    “好家伙，你这是要搞红海洋吗？把个破旧的楼盘包裹的跟个新嫁娘一样，红彤彤迷人晃眼，所谓红女绿男，其心叵测，不得不防，说说你居心何在？”齐天翔握着汪宝坤的手，满脸笑容地调侃着：“这么大费周章，所为何来？”

    汪宝坤一边同市里的各位领导握着手，一边环视着周围红色的布置，得意地笑着自豪地说：“这红海洋还行吧！喜庆、喜气、喜人，多吉利。我还就喜欢大红大紫的俗气，接地气，符合传统，看着也舒服。”

    汪宝坤说着话，回身安排工作人员将领导们请到临时搭起的板房里休息，随即对齐天翔使了一个眼色，笑咪咪地建议说：“带您参观一下我的红海洋好不好？感受一下喜庆的气氛。”

    齐天翔点点头，微微笑着随同汪宝坤在楼群中穿行着。这里他曾经来过，可往日的破败，如今却染满了红色，似乎再也找不到残破的痕迹，涅槃重生的机缘是伴随着血一样的浓烈开始的，倒也有一些悲壮和决绝的意蕴。

    “这里原本是十二栋纯板式小高层的规划，如果能够顺利完成的话，在这样的区域，前有商业中心，旁边的规划中的公共绿地，后面不远就是行政和金融中心，想不赚钱都难。也许正是看中了这样的优势，头脑一热犯了大忌，两到三期开发的地产，一次就全部铺开了，结果是贪多嚼不烂，资金跟不上了，不烂尾才怪呢。”汪宝坤唏嘘地看着面前的楼盘，遗憾地摇着头叹息道：“这么好的地界，那么好的时机，居然没有赚到钱，想起来真是不可思议啊！”

    “那照你的意思，应该怎么开发，怎么维持才好？”齐天翔饶有兴致地鼓励着汪宝坤，缓缓地说：“说来听听，让我也长长学问。”

    “反正时间还早，您要愿意听，我就跟您卖弄卖弄。”汪宝坤拿出烟来，递给齐天翔一支，又掏出打火机来给他点着，抽了一口，缓缓地说：“一期一期开发，分三期开发完成。第一期最为关键，需要品牌效益，需要口碑，特别是人气，所以第一期不要希望赚钱，不赔钱就是赚钱。广告要铺天盖地，广播、电视、报纸这些传统媒体，灯箱、路标、移动终端，这些新兴媒体，以及大型公益活动的赞助，助学捐助这些隐形的宣传，只要是能够吸引眼球的行为多多益善，做足做好这些事情才算做完了第一步。随着广告效应的体现，房子也盖得差不多了，卖房的同时一定要把周边环境和设施配套做好，这是整个项目的门面，没有做好宁愿推迟售房。房子开卖的同时二期也开始火爆开工，房子不能一下卖完，但要给购房者造成不买就买不到的错觉，可以采取摇号、分组抽签、预付款的方式吊足购房者的胃口，结果还是有很多人没有买到房子，只能期待二期开盘。二期房价就要做相应的调整，即使大市场没有变化，也要上调，因为买涨不买降是消费者普遍的心理，可以采取折扣或优惠的方法冲抵价格上涨，让购房者觉得占了便宜。二期工程一定要快，要在一期没有买到房子的购房者懊悔期，就能预付或可能得到房子，否则很多刚需购房者都会选择用脚投票，要留住这些客户，就是要快，工程要快，销售要快，总之一切都要快马加鞭。因为这一期才是真正盈利的时期，银行贷款，工程款结算，建筑材料费用清算，投资方回报，都要在这期间完成，内外因素都迫使提速。等到三期建设开始的时候，就是缓冲期了，快慢取决于市场情况，以及自己的经济实力和盈利预期。有了前两期的铺垫，特别是购房者的示范，一个成熟稳定的小区已然成型，这个时候做什么都在正常的。可以加快进度建设三期工程，也可以缓慢建设等待时机，只要你不是做完这个工程就金盆洗手的话，三期工程和小区样板作用更为明显，因为在这之前你可能已经有一到二个项目同步在做，正在建设的三期，可以帮你稳定银行、工程建设、建筑材料，特别是购房者。你有多少钱别人并不知道，你有什么样的开发建设实力别人也不知道，而一个正在建设并销售情况稳定良好的小区，会给你加分不少。缓慢建设的三期还可以让你圈定银行，以及交了预付款的购房者，事实上银行给你三期的贷款和预付款，已经被使用在了其他项目的前期工程之上了，除非你有足够的经济实力，否则三期竣工交房之时就是你麻烦不断之日。反正经过一二期的铺垫，盈利已经装进了口袋，三期只是锦上添花，早一点晚一点又有什么关系，或许还会因为市场变化狠赚一把呢！套牢的永远是银行和购房者，哪里见过开发商跳楼的？”

    看到齐天翔撇嘴，汪宝坤呵呵笑着接着说：“当然也有简单的作法，一次就将整个小区进行开发，但这需要承担的风险很大，首先是资金实力，这包括自有资金和银行贷款两块，不是很大的公司不敢冒然这样做。另外就是市场预期，如果不是很好的地段和项目，一大片房子起来，销售就是问题，购房者反而不着急了，可以反复比对和衡量，随着楼房的建设进度，会有更多的麻烦。就像这样一个纯板式小高层小区，面向的本身就是中高端购房者，这样的消费者一般冷静和理智，更可怕的是他们不像一些等房结婚的刚需，以及一些为改善住房咬牙买房的大爷大妈，他们本身就有住房，或许有的还不止一两套，如果不是购房投资，那么就不会围观和关注期房，而会选择现房或准现房，这些就注定缺少了预付款这一块。还有更关键的，银行惜贷，这是要命的，这样的纯板式小高层，既不是政府支持的棚户区改造，也不是银行喜欢的商业物业，更不是普通商品房，拿到中长期贷款的几率很小，这就需要雄厚的资金支撑，一旦资金链断裂，后果就不可想象。丽景小区就是这样，一次性铺开，高调上马，而且中途还甩开了借的壳单飞，想不死都难。”

    “奸商，简直是十足的奸商。”齐天翔呵呵笑着瞪了汪宝坤一眼，随即像想起来什么似的，环顾了周边，慢慢地问：“你的徒弟呢？怎么没有看到？”

    “躲起来了，这个时候露面，不是找不自在吗？”汪宝坤漫不经心地说着，低声对齐天翔说：“这几天风声不对，昨天晚上接到你电话之后，本来想给你说的，可又担心说不清楚，我总觉得事情不仅仅只是复建这么简单，而且首先启动丽景小区的复建工程，不简单啊！”

    “项庄舞剑，意在沛公啊！”齐天翔意味深长地笑了一下，随即神色凝重地看着汪宝坤，缓缓地说：“这个时候拉你进来，有点不地道，弄不好会让你陷进来啊！”

    “说这些干什么？现在又不是煽情的时候。”汪宝坤大大咧咧地笑了，平静地说：“我们是朋友，跟你、跟他都是，不管你们是不是这样认为，反正我老汪是这样认为的。再者说我是个商人，有商机不抓我傻啊！”

    “当然是朋友，这还有什么可说的，再过些年退休了，我有闲，你有钱，能坐到一起品茗论道不是很好吗？”齐天翔尽量语调轻松地调侃着，可怎么也轻松不起来，“回迁户全部足数安置，卖地款以实有住房冲抵，更要命的是银行只是停息挂账，没有减免更没有追加，条件苛刻，难度不小啊！”

    “对于那小子当然难度不小，甚至能难死他，人家的目的就是要逼死他，这样就能按规矩收拾他了。”汪宝坤有些激动，缓了一下才说：“那是针对他人的死结，对我没有任何效果，反而还有助益。”

    望着齐天翔奇异的眼神，汪宝坤掰着手指说道：“首先是回迁户安置，这根本没有问题，即使不要求也是要做的。这里原来是厂房加家属楼，回迁户不过百十来户，压力不大。卖地款主要是厂房折价款，打了折扣之后也没有多少，几十套房子的事，而且政府要的只是公益房，面积也可以协商。工程建设和建筑材料拖欠的费用，也可以用房子抵扣。至于银行贷款，停息挂账更是与我没有什么关系了，他们主导签署的只是续贷协议，我又不准备续贷，何况我又不准备大操大办，有什么难度。”
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